129.3亿元，复星联合蚂蚁集团拿下上海外滩核心地块

历时近两个月，亿元一宗位于上海外滩的复星“百亿级”旧改地块成交价格终于得以确定。

9月1日，联合上海黄浦区官网发布公告，蚂蚁备受关注的集团福佑地块完成遴选出让，花落（600655.SH）与联合体，拿下出让价格暂未确定。上海

直到10月25日晚间，外滩复星旗下的核心豫园股份发布公告称，此前公司与蚂蚁集团联合拿下的地块上海黄浦区老城厢历史文化风貌区16宗地块（即福佑地块），最终出让价格129.3亿元。亿元

早在今年7月22日，复星黄浦区官网就发布了地块实施主体选公告。联合

公告显示，蚂蚁福佑地块总占地面积超10万平方米，集团合计建筑面积约48.75万平方米。其中地上总建筑面积不超过17.85万平方米，地下总建筑面积不超过30.9万平方米。

按照要求，该地块需结合豫园老城厢打造独具地域特色的商业文化旅游目的地和生活体验地，结合外滩金融集聚带打造金融科技产业集聚区，重点发展商业、办公、旅游、文化等功能，融合高品质住宅，对区域功能进行完善和提升。

具体来看，商业建筑面积不超过3.87万平方米，办公建筑面积不超过9万平方米，住宅建筑面积不超过4.99万平方米，地下空间不超过3万平方米，较大的商办比例意味着开发商需在该项目中沉淀大量的长期资金。

而且该地块的旧城改造已启动多年，该片区占地超10万平方米，共有6000户旧区居民，按照黄浦区的平均动迁价格计算，其动迁成本超过百亿。

除资金能力外，对于拿地企业的开发能力亦提出较高要求。拿地意向人要有对历史街区、风貌街坊或历史建筑保护及开发经验，需要对地块75%的区域范围做好肌理保护，颇具开发难度。

由于该地块内包含优秀历史建筑、名人旧居、知名商铺老号等大量海派风格的建筑和街店，出让范围内的保护更新建筑总规模须不小于12万平方米，占地上总建筑面积近7成。

此外，地块也提出了明确的税收要求。拿地意向人在签订用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元，在项目综合验收通过后五年内，意向人及其关联公司或项目入驻企业对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元。

当然，设置了重重门槛的福佑地块，也有其突出优势。从地理位置来看，西邻豫园、城隍庙，东临外滩、黄浦江，距离外滩及黄浦江直线距离仅数百米，区位条件优越，属于上海黄浦区核心地块之一。

最终，经过一个多月的遴选，这幅有着“史诗级开发难度”之称的地块只等来一位买家。9月1日，根据上海市土地交易市场披露公告，福佑地块遴选活动仅一个联合体入围，即豫园股份与蚂蚁科技下属公司，无其他竞争对手。

公开信息显示，经遴选评审，豫园股份全资子公司上海复祐实业发展有限公司与蚂蚁集团全资子公司上海云玓企业管理咨询有限公司联合成为该地块的最终实施主体。

豫园股份为复星快乐产业旗舰平台，在2018年完成重大资产重组以后，成为复星旗下A股上市平台之一。天眼查APP显示，上海复星高科技等复星系股东合计持有豫园股份68.47%股份，实际控制人为郭广昌。

据了解，由豫园股份主导该项目整体开发。在福佑地块西侧的豫园商城一、二、三期，也都为豫园股份旗下项目。

今年3月份，豫园股份曾在业绩发布会上表示一期的调改一直在持续推进，二期也即将动工，并且将联动豫园一期和BFC外滩金融中心，打造成大豫园片区。如今再拿得福佑地块，其规划“大豫园片区”有望成为现实。

豫园股份控股股东复星国际联席首席执行官徐晓亮曾表示，福佑地块是少有的毗邻外滩的稀缺资源，被人戏称为上海的“传家宝”，但公司更看重的是，由福佑地块串联起的大豫园片区，其最大的宝藏是独有的海派文化基因。

在福佑地块纳入整体开发之后，将与现有的豫园商城、外滩金融中心，以及即将启动建设的豫园二期项目等，共同组成一个总建筑面积超过100万平方米的文化商业综合体。

此外，待项目建成后，蚂蚁集团将获取共计地上约6万平方米的自持办公物业，深化在上海的金融科技、区块链等业务布局。

此次复星与蚂蚁集团的联合也被业内认为是最佳组合。豫园股份对该区域已有不少布局，开发经验相对丰富，通过与蚂蚁集团合作可解决自持问题，有利于减轻部分资金投入压力。