李宇嘉：二线城市密集纾困地产，意在稳定区域楼市基本盘

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员） 21世纪经济报道

日前，李宇武汉发布《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的嘉线政策措施》。此次政策明确提出，城市结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。密集在本市住房限购区域购房的纾困市基居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的地产定区住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的意稳域楼可实行购房资格“承诺办、容缺办”。本盘

除了武汉，李宇今年以来已有超30城出台楼市优化政策，嘉线其中有很多热点二线城市。城市比如，密集2月3日南京发布措施提出，纾困市基允许分区实施阶段性购房契税补贴优惠，地产定区支持提取公积金支付购房首付款等；2月2日，意稳域楼青岛再次祭出楼市新政，创新推广新建住宅“先验房后收房”举措，让市民住上合心、舒适的房子。

近期已有30城下调首套房贷款利率下限，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春和沈阳等，最低利率降至3.7%，相比2021年初首套房最高利率接近6%来讲，两年时间下降2个百分点左右。

最近二线城市楼市需求端纾困政策频出，直接的触发因素是，新年楼市需求端还比较弱势，各地都希望一季度楼市能稳定下来，实现“开门红”。刚刚过去的1月份，根据的统计，百强房企商品房销售同比下降31.7%。在2022年1月份下降40%的情况下，今年1月份百强企业销售金额继续下降，且销售金额不到4000亿元，创下有数据以来最低。目前看，不管是推进“保交楼”，还是出险企业项目或股权收并购，重要前提就是需求端稳定。

只有这样，项目后续货值才能销售出去，为“保交楼”提供充裕的资金。同时，需求端稳定了，房价也会逐渐企稳，优质房企才有资金、动力收并购出险企业项目、股权收并购。从最新房价数据看，2022年12月70城新房价格同比下跌2.29%，连续9个月下跌，且70城有53个城市房价同比下跌，哈尔滨、兰州、武汉、沈阳、太原等二线城市，均下跌5%左右，跌幅靠前。

注意的是，这些二线城市均为内地省份的省会城市、中心城市，不管是经济体量，还是房地产体量，很多为“一省独大”，新房交易量占全省的30%-60%不等。而且，近年来这些省会都在推进“强省会”建设，围绕省会城市建设都市圈，各种要素资源向这些城市集中，新增人口、年轻人大部分在向这些城市集聚，有的省会城市集聚了全省70%的增量人口或外来人口。

近年来，这些城市的土地供应、新房供应，规模都比较大，2023年1月份，在售库存周期基本超过18个月的警戒线，有的超过了20个月。从“稳楼市”的角度看，稳住省会，就稳住了全省。去年以来，这些城市就在不断松绑政策或纾困楼市，利好政策“小步快跑”、不断释放。但楼市稳定的节奏还是比较慢。

根据wind的统计数据，1月份武汉、成都、福州、青岛新建商品住房销售面积同比分别下跌41.36%、44.57%、33.64%、44.39%，基本延续去年下半年以来的下跌态势。当前，疫情冲击叠加房企风险释放、经济结构调整，楼市供需两端信心都需要修复，且修复需要较长的时间，需要政策不断助力。地产要在今年稳定住，需要在年初就着手政策部署。

2022年，各个省份、城市房地产开发投资、供地、开工、商品房销售都出现下行，且全链条下行，也是一些地方去年经济指标未达成，或未及预期的重要拖累。新年伊始，从各地制定的年度经济增长目标来看，多数在5%-6%。尽管有去年低基数的利好，但考虑到去年基建项目、专项债额度投放提早释放了，加上控制城投债务等，今年“稳增长”的压力并不小。

因此，就需要多管齐下，共同发力来实现预期的目标。其中，房地产拖累经济的状态必须要止住，甚至要转为正向贡献。考虑到地产纾困政策的边际效应下降，须要持续不断地释放利好。当然，“房住不炒”“不以房地产作为短期刺激经济的手段”仍是不可触碰的红线。所以，供求关系平衡的一线城市，仍坚持既有的调控姿态，政策变化的主要是压力大的二线城市。

但是，二线城市尽管政策松绑，但也基本遵循了“因城施策”的逻辑，限购松绑的城市，比如哈尔滨、武汉、长春等，都是前期供地大，当前库存压力大的城市，需要调整政策来对冲。比如，武汉表态，结合房价和新房库存情况动态调整限购范围，显示需要释放新增购买力来稳定需求和预期，这也是当下有效、有支付能力的购买力。笔者认为，政策叠加的效果，预计在二季度显现出来，其中也有利率下降，疫情好转等因素，这些都有利于需求稳定。

二线城市楼市需求端好转了，将带动周边卫星城、外围新区的楼市好转，这将极大地稳定本省楼市“基本盘”，并作用于供给端开发商的资金链，有助于缓解房企大幅降价卖房导致房价下跌预期不减，从而影响市场需求端的情况。资金链好转，也有利于保交楼，提振居民买房的信心。同时，需求端触底稳定，也有利于推进优质房企、增量资金进场收购出险项目或股权，存量资产能盘活起来。由此，房地产全链条企稳，能够发挥支柱产业定位，助力内需，夯实消费的基础性作用。